10 preguntas, calificadas al momento, con el porqué de cada respuesta. Sin registro.
Qué cubre
Relaciones de agencia
Deberes fiduciarios
Divulgación
Contratos de listado
Representación del comprador
Elementos esenciales del contrato
Estado del contrato
Statute of frauds (ley contra fraudes)
Oferta y aceptación
Contratos
Contingencias
Incumplimiento y recursos
Preguntas de muestra
Un agente del listado le dice a un posible comprador, sin permiso del vendedor, que el vendedor aceptará $20,000 menos que el precio de lista. ¿Qué deber fiduciario incumplió el agente?
Rendición de cuentas (accounting)
Obediencia
Confidencialidad
Cuidado razonable
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C. Confidencialidad
El agente debe poner primero los intereses del cliente y mantener en confidencialidad el precio y la motivación del cliente. Revelar el precio mínimo que aceptaría el vendedor debilita su posición para negociar. La rendición de cuentas se refiere al manejo del dinero.
Referencia: Fiduciary duties: loyalty and confidentiality
El agente de un vendedor recibe una oferta por escrito muy por debajo del precio de lista y está seguro de que el vendedor se sentirá ofendido. ¿Qué debe hacer el agente?
Devolver la oferta y pedir un precio más alto
Retener la oferta hasta que llegue una mejor
Rechazar la oferta en nombre del vendedor
Presentar la oferta al vendedor sin demora
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D. Presentar la oferta al vendedor sin demora
El deber de divulgación exige que el agente presente todas las ofertas sin demora; decidir si se acepta, se rechaza o se hace una contraoferta le corresponde al vendedor. El agente no tiene autoridad para rechazar ni filtrar ofertas, a menos que el vendedor se lo haya indicado por escrito.
Referencia: Fiduciary duties: disclosure; presentation of offers
Un corredor deposita el cheque del depósito de buena fe (earnest money) de un comprador en su cuenta de cheques personal, junto con sus propios fondos. Esto se llama:
Direccionamiento (steering)
Mezcla de fondos (commingling)
Novación (novation)
Exageración publicitaria (puffing)
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B. Mezcla de fondos (commingling)
Mezclar los fondos de los clientes con el dinero propio del corredor es commingling e incumple el deber de rendición de cuentas. Los fondos que pertenecen a otras personas deben mantenerse en una cuenta separada de fideicomiso (trust account) o de depósito en garantía (escrow). Usar esos fondos para fines propios del corredor es una falta adicional: la apropiación indebida (conversion).
