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O que este tema cobre
Relações de agência
Deveres fiduciários
Divulgação
Contratos de listagem
Representação do comprador
Elementos essenciais do contrato
Situação do contrato
Estatuto das fraudes
Oferta e aceitação
Contratos
Condições suspensivas (contingencies)
Inadimplemento e remédios
Questões de exemplo
Um agente da listagem diz a um possível comprador, sem a permissão do vendedor, que o vendedor aceitará $20,000 a menos que o preço pedido. Qual dever fiduciário o agente violou?
Prestação de contas (accounting)
Obediência (obedience)
Confidencialidade (confidentiality)
Cuidado razoável (reasonable care)
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C. Confidencialidade (confidentiality)
O agente deve colocar os interesses do cliente em primeiro lugar e manter confidenciais o preço e a motivação do cliente. Revelar o limite mínimo do vendedor enfraquece a posição de negociação dele. A prestação de contas diz respeito ao manejo do dinheiro.
Referência: Fiduciary duties: loyalty and confidentiality
O agente do vendedor recebe uma oferta por escrito muito abaixo do preço pedido e tem certeza de que o vendedor se sentirá ofendido. O que o agente deve fazer?
Devolver a oferta e pedir um preço maior
Guardar a oferta até chegar uma melhor
Rejeitar a oferta em nome do vendedor
Apresentar a oferta ao vendedor prontamente
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D. Apresentar a oferta ao vendedor prontamente
O dever de divulgação exige que o agente apresente toda oferta prontamente; decidir se aceita, rejeita ou contrapropõe cabe ao vendedor. Um agente não tem autoridade para rejeitar ou filtrar ofertas, a menos que o vendedor tenha instruído isso por escrito.
Referência: Fiduciary duties: disclosure; presentation of offers
Um corretor deposita o cheque de sinal (earnest money) de um comprador na conta corrente pessoal do corretor, junto com os próprios recursos dele. Isso se chama:
Steering (direcionamento)
Mistura de fundos (commingling)
Novação (novation)
Puffing (exagero de vendedor)
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B. Mistura de fundos (commingling)
Misturar fundos do cliente com o dinheiro do próprio corretor é commingling e viola o dever de prestação de contas. Os fundos de terceiros devem ser mantidos em uma conta fiduciária (trust ou escrow) separada. Usar esses fundos para fins próprios é o erro adicional da apropriação indevida (conversion).
