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Was hier drankommt
Vertretungsverhältnisse
Treuhänderische Pflichten
Offenlegung
Listing-Verträge
Vertretung des Käufers
Vertragsgrundlagen
Vertragsstatus
Schriftformerfordernis (Statute of Frauds)
Angebot und Annahme
Verträge
Aufschiebende Bedingungen (Contingencies)
Vertragsbruch und Rechtsbehelfe
Beispielfragen
Ein Listing-Makler sagt einem Kaufinteressenten ohne Erlaubnis des Verkäufers, dass der Verkäufer $20,000 weniger als den Listenpreis akzeptieren würde. Welche treuhänderische Pflicht (fiduciary duty) hat der Makler verletzt?
Rechenschaftspflicht (accounting)
Gehorsam (obedience)
Vertraulichkeit (confidentiality)
Sorgfalt (reasonable care)
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C. Vertraulichkeit (confidentiality)
Ein Makler muss die Interessen seines Mandanten an die erste Stelle setzen und dessen Preisvorstellung und Beweggründe vertraulich behandeln. Die Preisuntergrenze des Verkäufers zu verraten, schwächt seine Verhandlungsposition. Die Rechenschaftspflicht betrifft den Umgang mit Geld.
Quelle: Fiduciary duties: loyalty and confidentiality
Der Makler eines Verkäufers erhält ein schriftliches Angebot weit unter dem Listenpreis und ist sicher, dass der Verkäufer sich beleidigt fühlen wird. Was muss der Makler tun?
Das Angebot zurückgeben und um einen höheren Preis bitten
Das Angebot zurückhalten, bis ein besseres eingeht
Das Angebot im Namen des Verkäufers ablehnen
Dem Verkäufer das Angebot unverzüglich vorlegen
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D. Dem Verkäufer das Angebot unverzüglich vorlegen
Die Offenlegungspflicht (duty of disclosure) verlangt, dass der Makler jedes Angebot unverzüglich vorlegt; ob angenommen, abgelehnt oder mit einem Gegenangebot beantwortet wird, entscheidet der Verkäufer. Ein Makler ist nicht befugt, Angebote abzulehnen oder vorzusortieren, es sei denn, der Verkäufer hat ihn schriftlich dazu angewiesen.
Quelle: Fiduciary duties: disclosure; presentation of offers
Ein Makler zahlt den Scheck mit der Anzahlung (earnest money) eines Käufers zusammen mit seinen eigenen Mitteln auf sein privates Girokonto ein. Das nennt man:
Steering (Lenkung von Kunden)
Vermischung von Geldern (commingling)
Schuldersetzung (novation)
Übertreibung (puffing)
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B. Vermischung von Geldern (commingling)
Das Vermischen von Mandantengeldern mit dem eigenen Geld des Maklers ist Commingling und verletzt die Rechenschaftspflicht. Fremde Gelder müssen auf einem getrennten Treuhand- oder Escrow-Konto geführt werden. Wer diese Gelder für eigene Zwecke verwendet, begeht zusätzlich eine Veruntreuung (conversion).
