10 domande, corrette man mano, con il motivo di ogni risposta. Inizia gratis, senza registrazione.
Che cosa comprende
Rapporti di mandato (agency)
Doveri fiduciari
Informativa (disclosure)
Contratti di incarico di vendita (listing agreements)
Rappresentanza dell'acquirente
Elementi essenziali del contratto
Stato del contratto
Statute of frauds
Offerta e accettazione
Contratti
Condizioni sospensive (contingencies)
Inadempimento e rimedi
Domande di esempio
Un agente che ha l'incarico di vendita dice a un potenziale acquirente, senza il permesso del venditore, che il venditore accetterà $20,000 in meno del prezzo di listino. Quale dovere fiduciario ha violato l'agente?
Rendicontazione (accounting)
Obbedienza (obedience)
Riservatezza (confidentiality)
Diligenza ragionevole (reasonable care)
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C. Riservatezza (confidentiality)
Un agente deve mettere al primo posto gli interessi del cliente e mantenere riservati il prezzo e le motivazioni del cliente. Rivelare il minimo accettabile del venditore indebolisce la sua posizione negoziale. La rendicontazione (accounting) riguarda la gestione del denaro.
Riferimento: Fiduciary duties: loyalty and confidentiality
L'agente del venditore riceve un'offerta scritta molto inferiore al prezzo di listino ed è sicuro che il venditore se la prenderà. Che cosa deve fare l'agente?
Restituire l'offerta e chiedere un prezzo più alto
Trattenere l'offerta fino all'arrivo di una migliore
Rifiutare l'offerta per conto del venditore
Presentare tempestivamente l'offerta al venditore
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D. Presentare tempestivamente l'offerta al venditore
Il dovere di informazione (disclosure) richiede che l'agente presenti ogni offerta tempestivamente; decidere se accettare, rifiutare o controproporre spetta al venditore. Un agente non ha l'autorità di rifiutare o filtrare le offerte, a meno che il venditore non l'abbia stabilito per iscritto.
Riferimento: Fiduciary duties: disclosure; presentation of offers
Un intermediario (broker) deposita l'assegno di caparra (earnest money) di un acquirente sul proprio conto corrente personale insieme ai propri fondi. Questo si chiama:
Steering
Commistione di fondi (commingling)
Novazione (novation)
Puffing
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B. Commistione di fondi (commingling)
Mescolare i fondi del cliente con il denaro del broker è commingling e viola il dovere di rendicontazione (accounting). I fondi appartenenti ad altri devono essere tenuti in un conto fiduciario o di deposito (trust o escrow account) separato. Usare quei fondi per scopi propri è l'ulteriore illecito di appropriazione (conversion).
