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Was hier drankommt
Staatliche Befugnisse
Zoneneinteilung (Zoning)
Enteignung (Eminent Domain)
Besteuerung
Grundstücksbeschränkungen (Deed Restrictions)
Umweltfragen
Beispielfragen
Wegen eines ungewöhnlich flachen Grundstücks kann ein Eigentümer kein Haus bauen, das den vorgeschriebenen rückwärtigen Mindestabstand (setback) einhält. Um dennoch zu bauen, sollte der Eigentümer beantragen:
Eine Ausnahmegenehmigung (variance)
Eine Umzonierung (rezoning) des Gebiets
Eine nicht konforme Nutzung (nonconforming use)
Einen Verzicht auf die Bauvorschrift (building code waiver)
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A. Eine Ausnahmegenehmigung (variance)
Eine Variance erlaubt eine Abweichung von den Zoning-Regeln, wenn die strikte Anwendung eine Härte verursachen würde, die sich aus dem Grundstück selbst ergibt. Sie ändert nicht die Zonierung des Gebiets, und eine Nonconforming Use ist eine Nutzung, die schon vor der Regel bestand.
Quelle: Zoning variances
Ein Lebensmittelladen an der Ecke wird seit 30 Jahren betrieben. Das Gebiet wird ausschließlich für Wohnnutzung umgewidmet, und der Laden darf weiterbetrieben werden. Der Laden ist eine:
Durch Ausnahmegenehmigung (variance) erlaubte Nutzung
Bedingte Nutzung (conditional use)
Rechtmäßige nicht konforme Nutzung (legal nonconforming use)
C. Rechtmäßige nicht konforme Nutzung (legal nonconforming use)
Eine Nutzung, die vor einer Änderung der Zonierung rechtmäßig bestand, darf als Legal Nonconforming Use („grandfathered“) fortgeführt werden. Eine Variance wird auf Antrag wegen einer Härte gewährt, und eine Conditional Use ist eine, die die Verordnung selbst unter Genehmigungsvorbehalt zulässt.
Quelle: Legal nonconforming use
Eine Zoning-Verordnung erlaubt eine Kindertagesstätte in einem Wohngebiet nur, wenn der Planungsausschuss sie unter bestimmten Auflagen genehmigt. Diese Genehmigung ist eine:
Rechtmäßige nicht konforme Nutzung (legal nonconforming use)
Genehmigung für bedingte (besondere) Nutzung (conditional/special use permit)
Nutzungsfreigabe (certificate of occupancy)
Ausnahmegenehmigung wegen Härte (hardship variance)
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B. Genehmigung für bedingte (besondere) Nutzung (conditional/special use permit)
Eine Conditional oder Special Use Permit betrifft eine Nutzung, die die Verordnung selbst als im Gebiet zulässig aufführt, wenn Auflagen erfüllt sind. Eine Variance dagegen erlaubt etwas, das die Verordnung sonst wegen einer Härte untersagt.
