Eigentum an Immobilien, Regeln zur Bodennutzung, Bewertung, Finanzierung, Vertretungsverhältnis (Agency), Verträge, Eigentumsübertragung, Maklerpraxis und Immobilienrechnen.
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Ein Listing-Makler sagt einem Kaufinteressenten ohne Erlaubnis des Verkäufers, dass der Verkäufer $20,000 weniger als den Listenpreis akzeptieren würde. Welche treuhänderische Pflicht (fiduciary duty) hat der Makler verletzt?
Rechenschaftspflicht (accounting)
Gehorsam (obedience)
Vertraulichkeit (confidentiality)
Sorgfalt (reasonable care)
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C. Vertraulichkeit (confidentiality)
Ein Makler muss die Interessen seines Mandanten an die erste Stelle setzen und dessen Preisvorstellung und Beweggründe vertraulich behandeln. Die Preisuntergrenze des Verkäufers zu verraten, schwächt seine Verhandlungsposition. Die Rechenschaftspflicht betrifft den Umgang mit Geld.
Quelle: Fiduciary duties: loyalty and confidentiality
Eine Treuhandurkunde (deed of trust) hat drei Parteien. Welche Partei ist der Kreditgeber?
Treugeber (trustor)
Treuhänder (trustee)
Erwerber (grantee)
Begünstigter (beneficiary)
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D. Begünstigter (beneficiary)
Bei einer Treuhandurkunde ist der Kreditnehmer der Trustor, ein neutraler Dritter ist der Trustee, der den Eigentumstitel als Sicherheit hält, und der Kreditgeber ist der Beneficiary. Der Trustee wird oft mit dem Kreditgeber verwechselt, hält den Titel aber nur im Namen des Kreditgebers.
Quelle: Deed of trust parties: trustor, trustee, beneficiary
Wegen eines ungewöhnlich flachen Grundstücks kann ein Eigentümer kein Haus bauen, das den vorgeschriebenen rückwärtigen Mindestabstand (setback) einhält. Um dennoch zu bauen, sollte der Eigentümer beantragen:
Eine Ausnahmegenehmigung (variance)
Eine Umzonierung (rezoning) des Gebiets
Eine nicht konforme Nutzung (nonconforming use)
Einen Verzicht auf die Bauvorschrift (building code waiver)
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A. Eine Ausnahmegenehmigung (variance)
Eine Variance erlaubt eine Abweichung von den Zoning-Regeln, wenn die strikte Anwendung eine Härte verursachen würde, die sich aus dem Grundstück selbst ergibt. Sie ändert nicht die Zonierung des Gebiets, und eine Nonconforming Use ist eine Nutzung, die schon vor der Regel bestand.
Quelle: Zoning variances
Ein Haus wird für $325,000 mit einer Provision von 5% verkauft. Das Listing-Maklerbüro erhält die Hälfte der Gesamtprovision, und dem Listing-Vermittler (salesperson) werden 60% des Anteils des Büros gezahlt. Wie viel erhält der Vermittler?
Antwort in Dollar.
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4875 Dollar
Gesamtprovision: $325,000 x 0.05 = $16,250. Anteil des Listing-Maklerbüros: $16,250 x 0.50 = $8,125. Vermittler: $8,125 x 0.60 = $4,875.
Quelle: Commission splits
Ein Verkäufer hat vor Jahren einen Kronleuchter an der Decke des Esszimmers festgeschraubt. Der Kaufvertrag sagt dazu nichts. Beim Abschluss (closing) wird der Kronleuchter im Allgemeinen behandelt als:
Betriebszubehör (trade fixture), das der Verkäufer entfernen darf
Bewegliche Sache (personal property), die der Verkäufer entfernen darf
Zubehör (fixture), das beim Haus bleibt
Ernteerzeugnis (emblement), das dem Verkäufer gehört
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C. Zubehör (fixture), das beim Haus bleibt
Ein dauerhaft mit dem Gebäude verbundener Gegenstand ist ein Fixture und geht mit dem Grundvermögen über, sofern der Vertrag ihn nicht ausnimmt. Er ist nach dem Anbringen keine bewegliche Sache mehr, und Trade Fixtures betreffen nur Gegenstände, die ein gewerblicher Mieter für seinen Betrieb installiert.
