Quiz per l'esame da agente immobiliare: parte nazionale
Proprietà immobiliare, vincoli sull'uso del suolo, valutazione, finanziamento, rapporto di agenzia, contratti, trasferimento della proprietà, pratica immobiliare e calcoli immobiliari.
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Un agente che ha l'incarico di vendita dice a un potenziale acquirente, senza il permesso del venditore, che il venditore accetterà $20,000 in meno del prezzo di listino. Quale dovere fiduciario ha violato l'agente?
Rendicontazione (accounting)
Obbedienza (obedience)
Riservatezza (confidentiality)
Diligenza ragionevole (reasonable care)
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C. Riservatezza (confidentiality)
Un agente deve mettere al primo posto gli interessi del cliente e mantenere riservati il prezzo e le motivazioni del cliente. Rivelare il minimo accettabile del venditore indebolisce la sua posizione negoziale. La rendicontazione (accounting) riguarda la gestione del denaro.
Riferimento: Fiduciary duties: loyalty and confidentiality
Un atto fiduciario di garanzia (deed of trust) ha tre parti. Quale parte è il finanziatore?
Trustor (costituente)
Trustee (fiduciario)
Grantee (acquirente)
Beneficiary (beneficiario)
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D. Beneficiary (beneficiario)
In un deed of trust il mutuatario è il trustor, un terzo neutrale è il trustee che detiene il titolo come garanzia, e il finanziatore è il beneficiary. Il trustee viene spesso confuso con il finanziatore, ma detiene il titolo soltanto per conto del finanziatore.
Riferimento: Deed of trust parties: trustor, trustee, beneficiary
A causa di un lotto insolitamente poco profondo, un proprietario non può costruire una casa che rispetti l'arretramento posteriore (setback) richiesto. Per costruire comunque, il proprietario dovrebbe chiedere:
Una deroga (variance)
La modifica della destinazione di zona dell'area
Un uso non conforme (nonconforming use)
Una dispensa dal regolamento edilizio
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A. Una deroga (variance)
Una deroga (variance) consente di discostarsi dalle norme di zonizzazione quando la loro applicazione rigida causerebbe un disagio derivante dalla proprietà stessa. Non cambia la destinazione di zona del distretto, e un uso non conforme (nonconforming use) è un uso che esisteva già prima della norma.
Riferimento: Zoning variances
Una casa viene venduta per $325,000 con una provvigione del 5%. L'agenzia (brokerage) che ha preso l'incarico di vendita riceve metà della provvigione totale, e all'agente (salesperson) che ha acquisito l'incarico viene pagato il 60% della quota dell'agenzia. Quanto riceve l'agente?
Rispondi in dollari.
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4875 dollari
Provvigione totale: $325,000 x 0.05 = $16,250. Quota dell'agenzia che ha l'incarico: $16,250 x 0.50 = $8,125. Agente: $8,125 x 0.60 = $4,875.
Riferimento: Commission splits
Anni fa un venditore ha fissato con bulloni un lampadario al soffitto della sala da pranzo. Il contratto di vendita non dice nulla in proposito. Al rogito, il lampadario viene generalmente considerato:
Una pertinenza commerciale (trade fixture) che il venditore può rimuovere
Un bene mobile che il venditore può rimuovere
Una pertinenza fissa (fixture) che resta con la casa
Un frutto annuale (emblement) che appartiene al venditore
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C. Una pertinenza fissa (fixture) che resta con la casa
Un oggetto stabilmente attaccato all'edificio è una pertinenza fissa (fixture) e si trasferisce con il bene immobile, a meno che il contratto lo escluda. Una volta fissato non è più un bene mobile, e le pertinenze commerciali (trade fixtures) riguardano solo gli oggetti che un conduttore commerciale installa per la propria attività.
