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Che cosa comprende
Beni immobili e beni mobili
Pertinenze fisse (fixtures)
Diritti reali sul terreno (estates)
Forme di proprietà
Condomini e cooperative edilizie
Gravami (encumbrances)
Servitù (easements)
Privilegi (liens)
Descrizioni legali
Domande di esempio
Anni fa un venditore ha fissato con bulloni un lampadario al soffitto della sala da pranzo. Il contratto di vendita non dice nulla in proposito. Al rogito, il lampadario viene generalmente considerato:
Una pertinenza commerciale (trade fixture) che il venditore può rimuovere
Un bene mobile che il venditore può rimuovere
Una pertinenza fissa (fixture) che resta con la casa
Un frutto annuale (emblement) che appartiene al venditore
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C. Una pertinenza fissa (fixture) che resta con la casa
Un oggetto stabilmente attaccato all'edificio è una pertinenza fissa (fixture) e si trasferisce con il bene immobile, a meno che il contratto lo escluda. Una volta fissato non è più un bene mobile, e le pertinenze commerciali (trade fixtures) riguardano solo gli oggetti che un conduttore commerciale installa per la propria attività.
Riferimento: Fixtures; method of attachment test
I tribunali applicano diversi criteri per decidere se un oggetto è una pertinenza fissa (fixture). A quale criterio viene generalmente dato il maggior peso?
Il prezzo di acquisto dell'oggetto quando era nuovo
L'intenzione di chi ha fissato l'oggetto
Il periodo di tempo in cui l'oggetto è stato al suo posto
Il peso e le dimensioni fisiche dell'oggetto
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B. L'intenzione di chi ha fissato l'oggetto
I criteri sono il metodo di fissaggio, l'adattamento all'immobile, il rapporto tra le parti, l'intenzione e l'accordo, e l'intenzione di chi ha installato l'oggetto è generalmente considerata determinante. Costo, dimensioni ed età non sono criteri giuridici per stabilire una pertinenza fissa.
Riferimento: Legal tests of a fixture (intention, attachment, adaptation, agreement)
Un conduttore che gestisce una panetteria in locali in affitto installa i propri forni e le proprie vetrine espositive. Questi oggetti sono:
Pertinenze fisse (fixtures) divenute di proprietà del locatore al momento dell'installazione
Frutti annuali (emblements) che passano con il terreno al successivo occupante
Accessori (appurtenances) che si trasferiscono con il titolo dell'edificio
Pertinenze commerciali (trade fixtures) che il conduttore può rimuovere prima della fine del contratto
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D. Pertinenze commerciali (trade fixtures) che il conduttore può rimuovere prima della fine del contratto
Gli oggetti che un conduttore commerciale installa per svolgere la propria attività sono pertinenze commerciali (trade fixtures). Restano beni mobili del conduttore e possono essere rimossi alla scadenza del contratto o prima, con il conduttore che ripara gli eventuali danni. Le pertinenze fisse ordinarie, invece, appartengono all'immobile.
