10 pytań, ocenianych na bieżąco, z uzasadnieniem każdej odpowiedzi. Zacznij za darmo, bez rejestracji.
Co obejmuje ten temat
Stosunki agencyjne
Obowiązki powiernicze
Ujawnianie informacji
Umowy o pośrednictwo
Reprezentowanie kupującego
Podstawowe elementy umowy
Status umowy
Wymóg formy pisemnej (statute of frauds)
Oferta i przyjęcie oferty
Umowy
Warunki zawieszające
Naruszenie umowy i środki zaradcze
Przykładowe pytania
Agent sprzedającego mówi potencjalnemu kupującemu, bez zgody sprzedającego, że sprzedający przyjmie cenę niższą o $20,000 od ceny ofertowej. Jaki obowiązek powierniczy agent naruszył?
Rozliczalność (accounting)
Posłuszeństwo (obedience)
Poufność (confidentiality)
Należytą staranność (reasonable care)
Pokaż odpowiedź
C. Poufność (confidentiality)
Agent musi stawiać interes klienta na pierwszym miejscu i zachowywać w tajemnicy jego cenę oraz motywację. Ujawnienie dolnej granicy ceny sprzedającego osłabia jego pozycję negocjacyjną. Rozliczalność dotyczy obchodzenia się z pieniędzmi.
Źródło: Fiduciary duties: loyalty and confidentiality
Agent sprzedającego otrzymuje pisemną ofertę znacznie poniżej ceny ofertowej i jest pewien, że sprzedający poczuje się urażony. Co agent musi zrobić?
Zwrócić ofertę i poprosić o wyższą cenę
Wstrzymać ofertę do czasu otrzymania lepszej
Odrzucić ofertę w imieniu sprzedającego
Niezwłocznie przedstawić ofertę sprzedającemu
Pokaż odpowiedź
D. Niezwłocznie przedstawić ofertę sprzedającemu
Obowiązek ujawniania informacji (disclosure) wymaga niezwłocznego przedstawienia każdej oferty; decyzja o przyjęciu, odrzuceniu lub kontrofercie należy do sprzedającego. Agent nie ma uprawnień do odrzucania ani selekcjonowania ofert, chyba że sprzedający polecił mu tak na piśmie.
Źródło: Fiduciary duties: disclosure; presentation of offers
Pośrednik wpłaca czek z zadatkiem kupującego (earnest money) na swój osobisty rachunek bieżący, razem z własnymi środkami. Takie postępowanie nazywa się:
Steering (kierowanie klientów)
Commingling (mieszanie środków)
Nowacja (novation)
Puffing (przechwałki)
Pokaż odpowiedź
B. Commingling (mieszanie środków)
Mieszanie środków klienta z własnymi pieniędzmi pośrednika to commingling i narusza obowiązek rozliczalności. Cudze środki trzeba trzymać na odrębnym rachunku powierniczym lub escrow. Wykorzystanie ich na własne cele pośrednika to dalsze nadużycie, czyli przywłaszczenie (conversion).
